Сегодня, в немалой степени из-за пандемии, вырос интерес со стороны потенциальных инвесторов к базам отдыха, в том числе в Ленинградской области. Специалисты по-разному оценивают происходящее в этом сегменте рынка. Свое мнение на сей счет высказали Антон Басин, гостиничный девелопер, основатель и генеральный директор, компании BASINN Hotel Development & Design и исполнительный директор Ленинградской областной торгово-промышленной палаты Игорь Муравьев.
— Что касается купли-продажи баз отдыха, то, я бы в первую очередь отметил, что рынок этот очень специфический, и даже не сказал бы, что он как-то сформирован и работает по тем или иным правилам. Такой вывод делаю, опираясь на собственный практический опыт, поскольку каждый день занимаюсь проектированием отелей и баз отдыха, на что уходит порядка 70% моего рабочего времени. Причем ежемесячно появляется 5-7 новых проектов. И могу сказать: в подавляющем большинстве случаев строительство баз отдыха не продиктовано желанием выгодно вложить деньги. Причины разные и их множество. Одна — попытка чем-то занять близкого человека. Другая — стремление подготовиться к жизни после выхода на пенсию, создать, условно, усадьбу, где можно было бы проводить время и заодно получать доход и т.д. и т.п. Конечно, все, кто начинает строиться, уверяют: я делаю это, чтобы зарабатывать. Однако, когда показываешь им «экономику» и демонстрируешь сроки окупаемости классической базы отдыха, выясняется, что они превышают 10 лет. По сути, выгоднее просто положить имеющиеся средства в банк или инвестировать в другую недвижимость.
К тому же, продажа такого объекта — дело непростое. Почему? Как правило, владелец вкладывает не только деньги, но и частичку своей души, плюс должны совпасть и прочие факторы. Важно, чтобы новому потенциальному собственнику понравилось то, что сделал прежний хозяин, а также устраивала локация и т.д. Подобных «мелочей» масса.
Кроме того, многие объекты построены с нарушениями водоохранного и лесного законодательств, порой на участках, не предназначенных для такого использования. А это уже серьезные риски для потенциального покупателя.
Сложность рынка еще и в том, что информация о продаже объекта, как правило, не афишируется. Потому не понятно, как найти покупателя, если не говорить о своем намерении? Вот почему объекты размещения, и базы отдыха не исключение, всегда продаются по каким-то своим, не публичным каналам: через друзей, знакомых. Плюс зачастую человек, строивший базу отдыха, создавал ее по своему разумению, и, в итоге, получается объект, который сложно продавать. Причины разные. Например, коттеджи такой большой площади, что их сложно сдать в аренду по адекватной цене или для строительства использованы неоправданно дорогие материалы. Да, они которые хороши для частного дома, но если их применять в коммерческом проекте, сроки его окупаемости резко увеличиваются. Почему? Арендная плата вынужденно выходит слишком высокой — 30-40 тысяч в сутки. А подобные предложения сегодня не пользуются особенным спросом. С другой стороны, если построить бюджетный вариант базы и сдавать домики по 2-3 тысячи в день, спрос, скорее всего, будет серьезным, а вот входящего денежного потока может и не хватить, банально даже на то, чтобы платить достойную зарплату сотрудникам.
И выходит: у базы отдыха может быть хорошая локация во всех смыслах, идеальная площадь, подведенные коммуникации, а сама недвижимость не является рыночным активом. При этом владелец хочет получить за нее деньги и в целом выйти хотя бы примерно с сумму сравнимую с инвестированной в объект.
Но ведь бизнес покупается не по цене создания, а исходя из прибыли, получаемой до вычета процентов, налога на прибыль и амортизации активов (EBITDA). Сегодня подавляющему большинству инвесторов хочется окупить свои вложения за5-6 лет. Иногда покупатель готов рассматривать предложение с 10-летним сроком окупаемости. Как высчитывается реальная цена объекта? Размер чистой прибыли умножается на желаемый срок возврата средств. Вот такая простая математика.
Однако когда построено слишком дорого для рынка, даже десятикратная прибыль составляет лишь половину стоимости создания объекта. Вот почему, по сути, покупатель приобретает, главным образом, локацию, а постройки как таковые ему и не нужны. Практически любой приобретатель, поставивший себе цель создания загородной базы отдыха, по понятным причинам стремиться сократить время на запуск объекта. Поэтому, наверное, самым большим спросом пользуются активы, у которых, наряду с привлекательной локацией, есть уже подведенные коммуникации. А построенные на участке дома — это, скорее, минус, чем плюс. Ведь продавец хочет и за них получить деньги. При этом зачастую коттеджи возведены с ошибками или не так, как видел для себя потенциальный покупатель.
Если говорить непосредственно о стоимости загородных баз отдыха, то на нее влияет множество факторов, и в каждом конкретном случае она своя. Ни какой сравнительный анализ, как в случае с теми же городскими отелями, не поможет ее заранее определить, даже примерно. Единственный достоверный показатель — EBITDA. И то, если мы говорим о цивилизованном бизнесе с понятными и прозрачными отчетами. Баз отдыха с подобной финансовой документацией сегодня единицы. По факту в большинстве таких проектов вообще не ведется учет по правилам, привычным для отельного бизнеса. Попробовать понять реальное состояние дел на объекте, можно только самостоятельно прикинув примерную загрузку, посчитав количество сотрудников и т.д. и сопоставив расходы и возможные доходы с учетом всех негативных факторов.
Что касается сроков окупаемости базы отдыха, то это, повторюсь, по-хорошему 8-10 лет. Если мы говорим о таком проекте, как о бизнесе, цель которого изначально в том, чтобы приносить деньги владельцу. Однако, если цель иная (а о об этом речь уже шла), значит, и разговоры о сроках окупаемости бессмысленны.
Причин продажи такого объекта, как база отдыха, множество. И они разнообразны. Главная — проект либо работает в ноль, либо, хуже того, в минус. И у собственника просто опускаются руки.
В тех случаях, когда прибыль все-таки есть, причины для продажи другие. Так, например, небольшая база отдыха требует постоянного личного участия собственника в управлении объектом. Это необходимо. А времени и сил уже не осталось.
Иная история — перераспределение активов. Стоит задача продать объект, чтобы купить что-то другое. А может просто меняется местожительства и нужны наличные.
Бывает даже, что продаются объекты с хорошим потенциалом. И если вложить деньги в реновацию, можно вывести бизнес в плюс. А денег на это у владельца нет, поэтому он и выставляет свой актив на продажу.
Надо сказать, что загородные объекты сейчас подорожали. Особенно те, где есть дома, с оснащенными кухнями. На фоне пандемии, это особенно ярко проявляется. Однако, как только откроют границы, думаю, упадет и загрузка и выручка. Хотя внутренний туризм останется в тренде все равно.
Так что, если актив хороший, продается по адекватной цене и покупатель, приобретая объект, достигает поставленной перед собой цели, тогда стать владельцем базы можно и сейчас, не откладывая задуманное в долгий ящик.
Однако я бы не рассматривал приобретение загородной базы отдыха целиком, как инвестицию. Слишком этот бизнес многогранен и нестабилен. А вот приобретение дома на базе отдыха с последующим делегированием полномочий по управлению непосредственно представителям этой базы, действительно может стать неплохим инвестиционным решением.
В то же время, Антон Басин отметил, что «московское» и «петербургское» направления входят в число топовых, если говорить об инвестиционной перспективности загородных баз. Причина проста: есть платежеспособное население, а спрос за загородный отдых удовлетворен не полностью. Поэтому здесь имеет смысл, как приобретать, так и строить базы отдыха.
А вот как оценил перспективы инвестиций в базы отдыха Ленобласти исполнительный директор Ленинградской областной торгово-промышленной палаты Игорь Муравьев:
— Существующие базы отдыха Ленинградской области во время пандемии получили серьезные конкурентные преимущества в силу того, что многие жители Петербурга переехали в Ленобласть. Прошлым летом очень тяжело было найти свободные места, практически все отели были заполнены. Думаю, этим летом ситуация сложится идентичная.
Однако мы все надеемся, что пандемия будет побеждена. И люди, соскучившиеся по заграничному солнцу и морю, вырвутся на просторы мира. Тогда сразу встанет вопрос конкурентных преимуществ турбаз нашего региона. И здесь хочется вспомнить известную английскую фразу: «ценность того или иного объекта недвижимости определяется тремя факторами – location, location и еще раз location». Поэтому, конечно, если задумываться о строительстве с нуля новых туристических комплексов, инвестору очень тщательно нужно подходить к местоположению. Во-первых, у объекта должна быть транспортная доступность: надо смотреть план развития дорожной сети. Во-вторых, наличие водоемов, каких-то интересных культурных мест. Но при всем этом самая главная проблема Ленинградской области — сезонный фактор. Если летом в хорошем месте пользуются спросом различные по стоимости проживания средства, то вопрос, как обеспечить некую гарантированную, хотя бы нулевую точку рентабельности и поток туристов в межсезонье и зимой, остается открытым. Конечно, здесь имеют конкурентное преимущество те средства размещения, которые расположены в первую очередь рядом с горнолыжными курортами. Их не так много в Ленинградской области. Но в хорошую снежную зиму они также заполнены практически на 100%.
Стоит также отметить что в развитие туристического потенциала Ленинградской области вкладываются большие средства. Поэтому инвестору можно рекомендовать внимательно следить за наиболее актуальными направлениями: это туристические маршруты в особо охраняемых природных территориях, развитие зимних видов спорта, строительство стадионов, катков, новых горнолыжных курортов. Однако вкладывать деньги нужно очень аккуратно, не рассчитывая на продолжение прошлогоднего бума в долгосрочной перспективе, а смотреть преимущественно на локацию.
You must be logged in to post a comment.